办好住房抵押贷款，因为每个借款人的用款额不同，所以在办贷款时要知道自己的房子能申请到多大的额度，能不能满足自己的需要，如果不够，还可以想其他的办法在多申请一笔贷款，否则会耽误时间用钱，那么，在办好住房抵押贷款之前，我们怎么知道自己的房子大概能贷出多少钱呢？到底由什么因素来决定呢？请跟随我一起去了解。
第一，抵押房屋的估价。
一般来说，住房抵押贷款的额度，通常是由房屋的估价决定的。估价越高，贷款额度越高，反之则越低。自然，所有的实际贷款额度都会比评估值稍低。因此，这就是为什么许多人认为他们的房子可以贷200万，但最终却只能贷到180万或更少。
因此，该如何对房产进行估价呢？房地产估价主要是由与房地产有关的若干因素决定的。比如，房产的使用时间，房产本身的市场价，房产所在的地段，房产的性质，以及房产的变现能力等。一般而言，办理房屋抵押贷款，银行会让评估公司的评估师到房屋实地考察评估。
房屋抵押贷款的评估成数。
住房按揭贷款成数，与贷款额度有直接关系。当前天津市场上，抵押贷款的出值成数一般不会超过房产的评估值的7倍。其产权性质、抵押房屋所在的区域、房屋的房龄等因素都会直接影响到估价的结果。
在这类人群中，个人住房抵押贷款成数最高，可贷额度为评估额度的70%；其次，公寓、商铺、写字楼等抵押贷款成数低于住宅的，一般是公寓、联排别墅可以贷6成；独栋别墅和商铺可以贷5成。若为工业建筑等，则评定得分较低。
二是房龄对评估系数也有较大影响；银行一般要求房屋抵押贷款的年龄不能超过25岁，有机构的可以放宽到30岁。如果是20岁以下的，可出7成；如果是20-25岁的，可出6成，或者加具二套房产证明出7成等等。
第三，抵押贷款期限。
办好住房抵押贷款，除了额度想必大家都最关心的是贷款期限。按揭贷款的期限到底长不长，取决于我们的资金利用率。假如是住房抵押贷款，那就不用多说了，目前北京市最多只能贷30年。
与住房抵押贷款相比，住房抵押贷款本质上属于个人抵押/担保类消费贷款，时间当然不会那么长，但也不会那么短。现在天津市面的房屋抵押贷款，等额本息还款方式最长可贷20年，先还利息再还本金相对较短，最长可贷5年或3年，1年。
类似地，大家在计算贷款期限时，应根据自己的还款能力来确定还款期限及还款限额，以免造成还款压力。一般而言，等值本息的利息比先息后本的利率要低，贷款期限越长，利率越低。
哪些房屋是不能作抵押贷款的。
并非所有的贷款额度都会特别高，而且并非所有的房产都能用于抵押贷款。那些财产，是不能用来办理房屋按揭的。
一是住房面积不到30㎡，且房龄超过25年的；二是住房年限不满5年的；三是住房面积不大的；
上述就是我给大家带来的，关于房产抵押贷款额度和利率的影响因素有哪些相关内容，希望对大家有所帮助。如果朋友在北京地区有相关方面的需求，对额度和利率有一定要求，可以联系我获得银行方案。
