办理住房抵押贷款，因为每个借款人的用金额不同，所以在办理住房抵押贷款时，要知道自己的住房可以申请多少金额，能否满足自己的需要，如果不够，同时可以想办法多申请一笔贷款，否则会耽误用钱，那么，我们在办理住房抵押贷款前，怎样才能知道自己的住房可以贷多少钱呢？具体是什么因素说了算呢？跟我一起了解一下。
抵押房屋的评估价值。
一般来说，住房抵押贷款的金额往往取决于住房的评估价值。评估值越高，可贷金额越高，反之亦然。当然，实际贷款金额往往低于评估值。所以这就是为什么很多人认为自己的房子可以借200万，最后只借180万甚至更少的原因。
那么，如何评价房地产的价值呢？房地产的评价价值主要由房地产相关因素决定。例如，房地产的使用时间、房地产本身的市场价格、房地产所在地区、房地产的性质类型、房地产的变化能力强弱等。一般来说，在进行住房贷款时，银行会让评价公司的评价员进行住房实地调查评价。
住房抵押贷款的评估成数。
住房抵押贷款的数量与贷款金额直接相关。目前，在天津市场，抵押贷款的最高值不会超过房屋评估价值的70%。房屋产权性质、抵押房屋所在地区和房屋年龄将直接影响评估成数。
其中，个人商品住房抵押贷款的数量最高，可贷金额为评估金额的70%；其次，公寓、商店、写字楼等抵押贷款的数量低于住房，一般为公寓和联排别墅的60%；独栋别墅和商店的50%。如果是工业用房，评估成数会更低。
其次，住房年龄也对评估成数有很大影响。银行对住房抵押贷款的要求一般是住房年龄不得超过25年，有机构的可以放宽到30年。其中房龄在20年以内的，可以出7成；如果房龄在20-25年，可能只能出60%，或者加2套资产证明70%等。
第三，抵押贷款的期限。
办理住房抵押贷款，除了金额，贷款期限一定是大家最关心的。毕竟抵押贷款的时间取决于我们的资金利用率。如果是住房抵押贷款，不用说，天津只能贷款30年。
而且住房抵押贷款，实质上属于个人抵押/担保类消费贷款，时间肯定不如抵押贷款长，但也不短。当前天津市场上的住房抵押贷款，等值本息偿还方式最长的可贷至20年，先息后本的偿还方式相对较短，最长只能贷5年或3年、1年。
类似地，每个人在计算贷款期限时，都应根据自己的偿还能力来确定偿还期限和偿还额度，以免造成偿还压力。一般情况下，等值本息的利息低于先息后本，贷款时间越长，贷款利率越低。
4.哪些房子不能抵押？
并非所有的贷款，额度都会特别高；也并非所有的房产都能用来办理抵押贷款。这类房产，不能用来办理住房抵押贷款。
面积不足30㎡，房龄超过25年的；2、经济适用房不足5年；3、小产权房或部分已购公房。
上述就是我带给大家的，关于影响房产抵押贷款额度和利率的因素有哪些相关内容，希望对大家有所帮助。如果天津地区的朋友有相关方面的需要，对额度和利率有一定的要求，可以联系我取得银行计划。
