影响天津房产评估值及贷款成数的因素主要有：
1.房龄
最好在20年以内，房龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。
2.房产所处的地理位置
位置偏、面积小的房屋，贷款成数一般较低。因为位置偏远，面积又小，房产的变现能力就越差，所以贷款成数就越低，甚至可能不给你贷款。
3.房产所在楼层
一般来说，处于最高层和最底层的房产都是不好卖的房产，多多少少会影响到房产的估价。
4.装修情况
精装或豪装的房产都是房产的评估值加分。
5.房产属性
一般来说普通住宅抵押贷款最多能贷款房产评估值的7成，像写字楼这类的商业用房则只能贷到5成。
